Vender una vivienda puede suponer una ganancia importante… pero también puede conllevar un impacto fiscal considerable en tu próxima declaración de la renta. En Energiber Consulting, tu asesoría fiscal en Badalona, te explicamos cómo tributa la venta de un inmueble, qué gastos puedes deducir legalmente y cómo puedes aplazar o reducir impuestos si reinviertes en otra vivienda.
Índice de contenidos
¿Cómo tributa la venta de una vivienda en el IRPF?
Cuando vendes una vivienda (sea habitual o no), debes declarar en la Renta la ganancia o pérdida patrimonial que obtienes. Esto se calcula restando el valor de adquisición (lo que pagaste más los gastos) al valor de transmisión (lo que has cobrado por la venta menos los gastos asociados).
Fórmula básica:
Ganancia = Precio de venta – Precio de compra – Gastos deducibles
¿Y cómo se grava esa ganancia?
Esta ganancia tributa como renta del ahorro, con los siguientes tipos:
- 19% hasta 6.000 €
- 21% de 6.001 € a 50.000 €
- 23% de 50.001 € a 200.000 €
- 27% de 200.001 € a 300.000 €
- 28% desde 300.001 € en adelante
Ejemplo:
Compraste tu piso por 180.000 € en 2010, lo vendes ahora por 260.000 € y has tenido 10.000 € en gastos (notaría, inmobiliaria, etc.).
Tu ganancia neta sería 260.000 – 180.000 – 10.000 = 70.000 €.
Tributarías:
- 6.000 € al 19%
- 44.000 € al 21%
- 20.000 € al 23%
Total aproximado: 14.670 € en impuestos
¿Qué gastos puedes deducir en la compraventa?
Tanto en la compra como en la venta, puedes restar ciertos gastos que reducen tu ganancia y, por tanto, tu factura fiscal.
En la compra:
- Gastos de notaría
- Registro de la propiedad
- Impuesto de Transmisiones Patrimoniales o IVA
- Honorarios de gestoría
- Tasación (si se usó para hipoteca)
- Reformas acreditadas (facturadas y legalizadas)
En la venta:
- Comisión de agencia inmobiliaria
- Gastos de cancelación de hipoteca
- Certificado de eficiencia energética
- Gastos de notaría de la venta
- Plusvalía municipal (aunque sea un impuesto local, se descuenta de la ganancia para el IRPF)
Ojo: todos los gastos deben estar justificados con factura o documento válido. Los tickets no sirven ante Hacienda.
¿Y si reinvierto el dinero en otra vivienda?
Si vendes tu vivienda habitual y reinvierte todo el dinero en otra vivienda habitual, puedes quedar exento de pagar impuestos por la ganancia.
Requisitos para aplicar la exención:
- Debes haber vivido en la vivienda que vendes al menos 3 años como residencia habitual.
- Debes reinvertir el importe obtenido en un plazo máximo de 2 años en otra vivienda habitual (antes o después de la venta).
- Si solo reinviertes una parte, la exención será proporcional.
Ejemplo:
Ganancia de 70.000 €.
Reinviertes el 100% en una nueva vivienda habitual.
→ No tributas nada en Renta.
Si reinviertes solo 35.000 €, tributarás por el 50% de la ganancia: 35.000 €.
¿Y si firmo un contrato de arras o compromiso de compra?
Si antes del final del plazo para presentar la renta ya has firmado un contrato de arras o compromiso de compraventa, Hacienda permite aplicar la exención siempre que la adquisición efectiva se formalice en el plazo previsto (los dos años desde la venta).
Es decir:
Puedes declarar la exención en esta renta, aunque aún no hayas comprado, si tienes un compromiso firme y documentado.
¿Cuándo no se paga nada?
Existen varios casos donde no tributas por la venta, aunque obtengas ganancia:
- Mayores de 65 años que venden su vivienda habitual → Exentos 100%
- Mayores de 65 años que venden cualquier inmueble y destinan el dinero a una renta vitalicia → exención hasta 240.000 €
- Reinversión total en vivienda habitual → exento
- Venta con pérdida → no tributa (pero hay que declararla)
¿Cómo puede ayudarte una asesoría fiscal?
La venta de una vivienda es una operación importante y con muchas implicaciones fiscales. En Energiber Consulting, tu gestoría fiscal en Badalona, te ayudamos a:
- Calcular con exactitud la ganancia o pérdida patrimonial
- Identificar todos los gastos deducibles posibles
- Declarar correctamente las reinversiones y compromisos
- Evitar errores que puedan acabar en sanciones o requerimientos
- Ahorrar lo máximo posible dentro del marco legal
¿Has vendido o estás pensando en vender tu casa?
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Una buena planificación fiscal puede suponer miles de euros de ahorro.